Tôi tiết kiệm được một tỷ đồng từ công việc kinh doanh,ỷđồngmuachungcưkhuvựcnàoởpin thu nhập mỗi tháng để dư khoảng 20 triệu đồng. Vợ chồng tôi đang thuê nhà 6 triệu đồng một tháng, làm việc tại quận 4, TP HCM. Hiện gia đình có hai bé học mẫu giáo và tiểu học.
Tôi có xem được một số thông tin rao bán chung cư ở quận 7 giá khoảng 2,5 tỷ đồng. Tôi băn khoăn có nên vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng để mua thời điểm này. Ngoài ra, ngân sách 2-2,5 tỷ có thể mua được căn hộ ở khu vực nào khác không? Mong chuyên gia và độc giả kinh nghiệm tư vấn.
Độc giả Tú
Thị trường căn hộ khu Đông, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia tư vấn:
Trước khi mua nhà, bạn cần tính toán thu nhập làm sao cân bằng ba khoản chính: chi tiêu sinh hoạt, trả nợ và dự phòng. Trừ chi phí sinh hoạt, bạn còn khoản dư 20 triệu đồng mỗi tháng, phân bổ 10% cho dự phòng, 20% chi phí phát sinh cho hai bé, 70% cho trả nợ mua nhà. Trong đó, khoản dự phòng đảm bảo cho khoản vay của bạn an toàn, phòng trường hợp thu nhập biến động như thất nghiệp hay kinh doanh thua lỗ, ảnh hưởng đến việc trả nợ. Số tiền dư mỗi tháng cũng cần phân bổ một khoản phát sinh cho hai bé nhất là khoản viện nhi, học hành.
Với 14 triệu đồng dành cho trả nợ mua nhà, khoản vay phù hợp dành cho bạn là 1 tỷ đồng. Nếu vay trong 20 năm, lãi suất khoảng 8%, tháng cao nhất bạn phải trả gốc và lãi khoảng 11 triệu đồng (gốc cố định, lãi giảm dần). Đây là mức khá an toàn, số tiền còn lại là phí quản lý, gửi xe khoảng 1-2 triệu đồng một tháng bạn cần chi trả khi chuyển lên chung cư.
Với ngân sách 2 tỷ đồng, bạn khó mua được căn hộ hai phòng ngủ tại dự án mới bàn giao gần đây. Ví dụ những dự án căn hộ mới ở Phú Mỹ Hưng đã có giá 75-85 triệu đồng một m2, còn những dự án đã xây cách đây 4-5 năm tại quận 7, giá thứ cấp vào khoảng 55-60 triệu đồng một m2. Do đó, bạn nên chuyển sang thị trường thứ cấp, ưu tiên dự án bàn giao dưới 5 năm, có thể chuyển vào ở ngay để cắt khoản thuê nhà.Thanh khoản tại những dự án này cũng tốt hơn những dự án đã bàn giao lâu trên 5 năm.
Phương án 1: Bạn dịch xuống khu vực Bình Chánh, nâng ngân sách một chút lên 2,2 tỷ đồng, có thể mua căn hộ 50-65 m2 tại một số dự án trên đường Nguyễn Văn Linh. Khu vực này cách quận 4 khoảng 18 km, giao thông khá thuận tiện, tiện ích xung quanh cơ bản đầy đủ. Mặt bằng giá căn hộ thứ cấp tại đây khoảng 40-45 triệu đồng một m2.
Phương án 2: Bạn có thể lựa chọn khu vực Cát Lái, quận 2. Mặt bằng giá căn hộ tại quận 2 khoảng 70-80 triệu đồng một m2 nhưng phường Cát Lái thấp hơn. Ngân sách 2-2,2 tỷ đồng, bạn có thể mua căn hộ hai phòng ngủ, diện tích 60 m2, đã bàn giao. Tuy nhiên giao thông kết nối với quận 4 không thuận tiện vì phải di chuyển qua cầu.
Phương án 3: Nếu lựa chọn dự án mới, bạn có thể mua căn hộ studio hoặc một phòng ngủ tại khu đô thị quận 9, diện tích dưới 40 m2. Tuy nhiên đây không phải lựa chọn phù hợp với gia đình có hai con nhỏ. Cùng khu vực quận 9, một số dự án đã xây xong 1-2 năm gần đây tại khu vực Lò Lu, giá bán 40-45 triệu đồng một m2, khá phù hợp với ngân sách của bạn.
Một số lưu ý dành cho bạn là tìm căn hộ đã có sổ hồng để vay ngân hàng nước ngoài bởi lãi suất thường thấp hơn ngân hàng thương mại trong nước. Bạn cũng cần cân nhắc thời hạn cho vay tối đa bao nhiêu bởi thời gian càng dài, áp lực trả nợ theo tháng sẽ giảm xuống. Một số ngân hàng giới hạn vay 10-15 năm thì gốc và lãi bạn phải trả có thể lên đến 15-16 triệu đồng, vượt qua mức an toàn đã tính toán. Đối với gia đình có con nhỏ, bạn phải khoanh vùng dự án đáp ứng tiêu chí hàng đầu: gần trường học, bệnh viện, siêu thị, giao thông thuận tiện với nơi làm việc, mới bàn giao...
Nhìn chung, căn hộ chung cư là loại hình đáp ứng nhu cầu ở thực nên rất khó giảm giá. Tại TP HCM, xu hướng phát triển đang mở rộng ở khu vực phía Đông và phía Nam nên bạn cân nhắc lựa chọn hai khu vực này để đảm bảo tính thanh khoản, giá tăng nếu sau này có nhu cầu bán nhà và di chuyển vào trung tâm.
Ông Đinh Minh Tuấn
Giám đốc kênh Batdongsan khu vực miền Nam